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Holiday Home Rental Law

by | Mar 9, 2016 |

La Junta de Andalucía ha publicado ya el decreto ley que regula las viviendas que se han venido alquilando por Internet sin ningún tipo de control.

 Los dueños de apartamentos turísticos tienen tres meses para inscribirse en el Registro de Turismo. 

El Gobierno andaluz espera alcanzar un acuerdo con portales web de anuncios de alquileres y señala el catálogo de sanciones para los propietarios.

Lea a continuación la normativa en detalle. 

No olvide que MW Services puede asesorarle y gestionar su inscripción y futuras declaraciones tributarias relacionadas con el alquiler de su vivienda. Es mejor estar en buenas manos.

 

Normativa reguladora

El decreto ley que regula a las viviendas con fines turísticos es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos (BOJA núm 28, de 11 de febrero de 2016).

El plazo para inscribir las viviendas en el Registro se abrirá en tres meses, justo cuando entre en vigor el Decreto 28/2016 (11 de Mayo de 2016), mientras tanto los propietarios pueden ir reuniendo la documentación pertinente para llevar a cabo la inscripción.

Para ello tendrá que entregar un “declaración responsable” al Registro de Turismo de Andalucía (ATR o en el futuro), En MW Services le ayudamos en el proceso del registro y en la gestión tributaria posterior.

Propiedades exclusivas

Las siguientes propiedades estarán excluidas de regularse bajo este decreto:

a) Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica.

b) Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.

c) Las viviendas situadas en el medio rural, que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

d) Los conjuntos formados por tres o más viviendas o apartamentos de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no (en el radio de un km.), siéndoles de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Es decir, aquellos propietarios que tengan 3 ó más viviendas en una urbanización quedarán excluidos de este nuevo decreto y estarán sujetos al Decreto 194/2010 sobre establecimientos de apartamentos turísticos que equipara, en gran medida, estas propiedades a las de un hotel. Aparecen restricciones como la frecuencia de los propietarios sobre el uso del mismo (2 meses al año) ó tienen que ceder la gestión de las unidades a un profesional de la empresa por un período mínimo de diez años.

¿Cuántas personas pueden alojarse en una vivienda con fines turísticos?

Las propiedades se pueden alquilar en su conjunto o bien por habitaciones (como en una casa de huéspedes).

– Si se trata de una vivienda del tipo completo no podrá ser superior a 15 plazas simultáneamente.

Si la propiedad se alquila por habitaciones, es obligatorio que el propietario viva en la propiedad. Cuando se trata del tipo por habitaciones no se podrán superar las 6 plazas. En ningún caso, se podrán alojar a más de 4 personas por habitación.

¿Cuáles son los requisitos de las viviendas con fines turísticos?

• La propiedad debe tener lo que se conoce como una Licencia de Primera Ocupación (LFO, para abreviar). También es conocido en algunas partes de España como Licencia de Primera Ocupación, cédula de habitabilidad, licencia de Vivienda, Licencia de en regla, Cédula de Habitabilidad Primera, Cédula de Habitabilidad o Cédula de Ocupación. Un LFO es una licencia expedida por el ayuntamiento, una vez que las obras se hayan completado, lo que permite al comprador habitar su propiedad legalmente. El promotor es el responsable de solicitar esta licencia, una vez que se haya emitido el certificado final de obra. Con la LFO, se garantiza que la propiedad cumpla con todas las leyes de planificación, salud y seguridad exigidas. También es muy importante, ya que las compañías de servicios públicos que suministran servicios de agua, luz, gas y teléfono lo requieren.

• Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

• c) Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

• El aparato de aire acondicionado colocado en cada habitación (como un accesorio fijo, no como una unidad de dispositivo portátil) cuando la propiedad se ofrece entre los meses de mayo y septiembre (ambos inclusive). Los propietarios se les dará un año para adaptar las habitaciones de este requisito a partir del momento en que se aprobó esta ley.

• Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito. Se concede un período de adaptación de un año para este requisito hasta el 11/05/2017.

• Botiquín de primeros auxilios.

• Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos,los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

• Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

• Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

• Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

• Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

• Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

¿Cómo inscribir una vivienda en el registro de turismo de Andalucía?

a). Hay que presentar ante la Consejería competente en materia de turismo una declaración responsable en el que se manifieste que se cumple con todos los requisitos del decreto. Una vez presentada, se podrá comenzar con la actividad. El contenido mínimo de la declaración responsable será:

– Datos de identificación de la vivienda que incluya referencia catastral y su capacidad según la licencia de ocupación

– Datos del propietario y domicilio para notificaciones

– Datos del explotador, si procede.

AÚN NO HAY DISPONIBLE UN FORMULARIO O TRAMITACIÓN ONLINE

b). Es obligatorio publicar el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía en todos los materiales de promoción o publicidad de la vivienda.

c). Cualquier cambio, alta o baja de vivienda deberá comunicarse al Registro de Turismo de Andalucía.

Plazos

a). El decreto entra en vigor a los tres meses de su publicación en el BOJA.

b). A partir del 11 de mayo de 2016 los propietarios o explotadores podrán inscribir las viviendas en el Registro de Turismo de Andalucía (actualmente no se ha especificado un plazo límite para realizar esta inscripción).

c). Para cumplir con los requisitos de refrigeración y calefacción por elementos fijos, exigidos a las viviendas, se dispondrá de un plazo de un año.

¿Quién es el responsable ante la Administración y los usuarios?

El propietario de la vivienda se considera explotadora de la misma y será la responsable ante la Administración y usuarios del alojamiento, a no ser que en la declaración responsable figure otra persona o empresa como explotadora.

¿Cómo se gestiona la contratación, precio y reserva?

a). Todos los usuarios deben recibir un documento, a modo de contrato, en el que se especifique la persona o entidad explotadora, el número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, las personas que van a ocupar la vivienda, las fechas de entrada y salida, el precio total de la reserva y número de teléfono de contacto.

b). Todos los usuarios de la vivienda deberán mostrar su documento de identificación para que la persona explotadora registre un parte de entrada según la normativa de libros-registros de personas viajeras en establecimientos de hostelería y similar.

c). Se entregará la vivienda a la hora libremente pactada entre explotador y usuario. Si no se ha especificado, la hora de entrada será a las 16.00h y de salida a las 12.00h.

d). Al entregar la vivienda, el explotador deberá entregar llaves y tarjetas de acceso a todo el recinto, así como informar al usuario sobre el uso de los electrodomésticos y de las normas de la comunidad.

e). El precio ofertado será por noche (NO HAY MÍNIMO DE NOCHES) y deberá incluir los consumos de luz, agua, limpieza y uso de ropa de cama.

f). Las condiciones de precio, reserva, anticipo y, si procede, cancelación, será libremente pactado entre las partes pero deberán ser detallados antes de la contratación. Se deberá entregar justificante de anticipos, si procede.

g). En caso de no existir un acuerdo previo al respecto, el explotador de la vivienda puede exigir un anticipo en concepto de señal de hasta un 30% del total, como máximo.

h). Si el usuario cancela la reserva antes de 10 días, el explotador puede retener hasta el 50% de la señal entregada. Si la cancelación es con menos de 10 días de antelación, la retención puede ser de la totalidad del anticipo.

i). Si el explotador cancela la reserva antes de 10 días, deberá devolver al usuario la totalidad del anticipo. Si la cancelación se produce con menos de 10 días de antelación, deberá indemnizar con el 30% del precio de la estancia contratada.

j). Si la cancelación por parte de usuario o explotador se produce por motivos de fuerza mayor y debidamente justificadas, no se podrá aplicar penalización alguna. Los motivos de fuerza mayor se refieren a circunstancias ajenas a quien las invoca, anormales e imprevisibles cuyas consecuencias no habrían podido evitarse.

Sanciones

Toda aquella vivienda que no esté registrada o no haya presentado una declaración responsable y realice una actividad con fines turísticos, podrá ser sancionada con hasta 180.000 euros. También será objeto de sanción aquellas viviendas que incumplan los requisitos recogidos en el Decreto.

Definición de vivienda turística

Cualquier propiedad que cumpla con los siguientes requisitos se integrará en esta nueva regulación:

• La propiedad está situada en suelo clasificado como “residencial” (en otras palabras, los alquileres situados en zona rural están excluidos, ya que son cada sujeto de su propia legislación sobre alquileres).

• La propiedad se alquila a los turistas con regularidad sobre una base a corto plazo (días, semanas, meses).

• Se deberán hacer constar partes de entrada de viajeros y deberán ajustarse a un modelo ya existente, y se deberán incluir los siguientes datos: los datos de identificación del viajero, en los que se comprenden el número, tipo, y fecha de expedición del documento de identidad presentado, nombre y apellidos, sexo, y la fecha y país de nacimiento, los de identificación del establecimiento (en su caso datos del Titular de la vivienda) en que se hospedó y la fecha de entrada del viajero en la misma.

• La propiedad se considera un alquiler vacacional de fines turístico cuando el propietario anuncia la propiedad a través de medios especializados. Por medios especializados, se entiende a aquellas empresas intermediarias entre el propietario y el inquilino a cambio de una comisión, tales como: agencias de viajes, agencias inmobiliarias, sitios web de alquiler (es decir Airbnb, HomeAway, Flipkey, VRBO etc.).